□ 南京日報/紫金山新聞記者 何鋼
近日，住建部和省住建廳接連發(fā)布城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗做法清單，南京1項經(jīng)驗被全國推廣、3項經(jīng)驗被全省推廣。至此，我市已有19項更新經(jīng)驗入選國家和省級清單。作為全國首批城市更新試點城市，南京用近5年實踐，蹚出一條城市更新的“新”路子。
創(chuàng)新思路，石榴新村“插花式”供地
石榴新村片區(qū)改造后（上圖）改造前（下圖）對比圖
此次住建部第四批城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗做法清單中，南京市靈活劃定用地邊界推動零星用地統(tǒng)一規(guī)劃實施入選，典型案例則是石榴新村。
建于20世紀(jì)50年代的石榴新村，占地1.6公頃的片區(qū)聚集著510戶常住居民，建筑密度高達(dá)80%，房屋密集、設(shè)施缺位、消防隱患突出。
2020年，石榴新村的更新改造拉開序幕。市規(guī)資局秦淮分局工作人員介紹，按照相關(guān)規(guī)定，劃撥供地須達(dá)到雙凈地條件。石榴新村項目產(chǎn)權(quán)情況復(fù)雜，居民選擇安置的方式不同，不具備整體拆遷開發(fā)建設(shè)的條件，也不具備不經(jīng)過土地整理直接整體劃撥供地的條件。
同年，市規(guī)資局聯(lián)合市住房保障和房產(chǎn)局、市建委印發(fā)《開展居住類地段城市更新的指導(dǎo)意見》，使項目推進(jìn)迎來轉(zhuǎn)機(jī)。在政策加持和更新思路轉(zhuǎn)變下，通過整合不規(guī)則、零星國有無主地，我市首創(chuàng)“插花式”供地方式，完成了劃撥供地，保障了項目落地。
今年5月，石榴新村A地塊6幢新建住宅正式交房，一個設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化小區(qū)走進(jìn)現(xiàn)實。“為了滿足居民居住要求，我們協(xié)同多方經(jīng)過70多輪修改方案，最終形成20個面積段、36種戶型。”建設(shè)單位南京越城集團(tuán)工作人員表示，目前已有部分居民完成裝修入住，物業(yè)單位也將配合居民把小區(qū)維護(hù)好。
作為全市首個城市更新危房安全消險改造試點項目，石榴新村“摸著石頭過河”的探索，有效破解了不具備征收條件的城中村危舊房改造難題。“這也為其他居住類存量用地更新盤活提供了經(jīng)驗與樣本。”市規(guī)資部門相關(guān)工作人員表示，類似的案例還在秦淮區(qū)小松濤巷、鼓樓區(qū)城河村中得到體現(xiàn)。
共商共建，讓居民成為更新主角
小西湖探索的共商共建共享城市更新經(jīng)驗于2023年入選住建部首批城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗做法清單。
“小西湖項目一開始就構(gòu)建起五方平臺，將政府、企業(yè)、社區(qū)、居民、規(guī)劃師凝聚起來，共同研究更新思路。”南京歷保集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通過前期居民走訪、規(guī)劃師磨合，小西湖項目選擇了一種全新的改造方案，即漸進(jìn)式、微更新。采取“一房一策”多種院落改造模式，工作人員、設(shè)計師與居民坐在一起，在共商中尋求共識。
自2021年小西湖街區(qū)首次開街以來，居民自主更新成了主流，而共商場景伴隨著街區(qū)的更新一直持續(xù)。
“我的房子是東大韓冬青教授團(tuán)隊做的。”這是小西湖首個自主更新戶許慶最值得“炫耀”的事。在改造過程中，許慶全程參與，教授和團(tuán)隊人員一次次上門問需求、改方案。如今，許慶陰雨天可在陽光房晾曬，晴天則能到閣樓平臺上曬暖。
去年，在市建委牽頭下，南京市首批110名社區(qū)營造（規(guī)劃）師正式入列，深度參與社區(qū)營造與城市更新。東南大學(xué)建筑學(xué)院副院長鮑莉認(rèn)為，面對多元的參與主體，需要倡導(dǎo)“參與式”的城市更新，以人的需求為出發(fā)點，發(fā)揮社區(qū)營造設(shè)計師的作用，進(jìn)行多專業(yè)協(xié)同和多利益方協(xié)調(diào)。她表示，小松濤巷在更新中又進(jìn)了一步，以居民議事會等方式為載體，全過程落實“共商、共建、共享、共贏”，讓居民充分參與，彰顯城市更新“以人民為中心”的理念。
推動更新行動，繼續(xù)貢獻(xiàn)“南京經(jīng)驗”
在今年中辦國辦印發(fā)的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》中，明確了加強(qiáng)既有建筑改造利用等8項重點任務(wù)。作為中央財政首批支持城市更新行動的城市，南京正積極推動《南京市城市更新行動計劃（2024—2026年）》的實施。
記者從市建委了解到，入選國家首批城市更新試點城市以來，我市出臺《南京市城市更新辦法》，并配套制定規(guī)劃、土地、建設(shè)、消防等政策文件，構(gòu)建了“1+N+X”政策體系。這其中形成的全鏈條城市更新項目實施體系，明確既有建筑加固改造工程設(shè)計和技術(shù)審查要求，優(yōu)化容積率獎勵、產(chǎn)權(quán)管理機(jī)制及推動城市更新共商共建共享和靈活劃定用地邊界等5項經(jīng)驗被全國推廣，更有14項經(jīng)驗被全省推廣。
為了實現(xiàn)點面結(jié)合、綜合突破，今年南京在玄武區(qū)、秦淮區(qū)等5區(qū)設(shè)立城市更新實驗區(qū)，鼓勵各區(qū)圍繞綜合片區(qū)、示范項目先行先試。與此同時，南京市城市更新促進(jìn)會成立，吸納規(guī)劃、建設(shè)、金融等領(lǐng)域190家會員單位，搭建“政企社學(xué)研”多元參與載體。
在上半年財政部、住建部的績效評價中，南京城市更新表現(xiàn)在15個入選城市中獲得最高等級“A”。
作為城市更新的“優(yōu)秀生”，南京的小西湖、頤和路兩處更新項目入選全國城市更新優(yōu)秀案例，城市活力與宜居品質(zhì)不斷優(yōu)化。市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，我市將深入貫徹中央城市工作會議決策部署，積極探索可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，為特大城市轉(zhuǎn)型、現(xiàn)代化人民城市建設(shè)貢獻(xiàn)更多“南京經(jīng)驗”。
